Alternativas a la burbuja inmobiliaria

¿Cómo sobrevivir en tiempos de crisis? ¿Por dónde tirar cuando el precio de la vivienda es más que inaccesible y además, estamos inmersos en una parón económico de facto?
Aunque no lo parezca, existen posibilidades de resistir a esta hecatombe. Ya hemos publicado varios post donde proponíamos el alquiler como una alternativa a la compra. Aunque todos sabemos que es un saco roto sin inversión, para los menos pudientes es otra manera de vivir (o malvivir, según se mire). Pues bien, explotada ésta alternativa, proponemos aprovechar otra más social, que es intentar hacerse con una VPO, algo que como sigan así las cosas, en términos económicos me refiero, va a ser más que imposible, porque de nuevo he aquí la dichosa "Ley de Oferta y Demanda", donde existirá más gente que necesita de este tipo de inmuebles, mientras que la oferta no se ajustará a ésta demanda. Curioso este titular: "La construcción de vivienda de protección aumenta un 45%". Lo publica El País, y es una noticia más que oficialista (los datos los saca a la a luz el Ministerio de Vivienda, que nos guste o no, esta haciendo propaganda). No obstante, es importante que este tipo de noticias sirvan para alentar a los promotores y constructoras a reconvertirse hacia la construcción de viviendas de protección oficial, ante la caída que presenta el mercado de vivienda libre. Al menos eso proponen desde dicho Ministerio, que por algo es el PSOE el que gobierna, y en algo se debe notar. Y si no, siempre nos quedará volver al campo a vivir. Es mas barato, más sano, y además se acabaría con eso que llaman "éxodo rural".

http://www.elpais.com/articulo/economia/construccion/viviendas/proteccion/aumenta/45/elpepueco/20081218elpepueco_5/Tes

http://www.abc.es/20081223/castilla-leon-castilla-leon/impulso-viviendas-ambito-rural-20081223.html

Patricia Molina Martínez

El Euríbor baja por Navidad

Por fin un respiro, una alegría para todos aquellos que han estado asfixiados por las desorbitadas subidas del Euríbor, el tipo al que se conceden la mayor parte de las hipotecas en España. Y es que baja hasta el 3,22% en su tasa diaria, el nivel más bajo desde el 25 de abril de 2006. La media mensual se estabiliza en 3,5%. Hay que recordar que en julio de este año estaba en 5,39%. El 2009 parece que va a empezar con buen pie para las familias endeudadas.

¿Esto que significa? Pues que las personas que hayan firmado una hipoteca a cuarenta años van a beneficiarse de una rebaja del 34% cuando hagan la revisión en julio del año próximo. Un alivio para aquellos que vieron como su sueldo se esfumaba en el pago de la casa y cada día tenían más difícil llegar a fin de mes.

¿Qué más podemos decir? Que nos alegramos por todos los que han vivido en el infierno enladrillado, parece que ahora entrará algo de aire en las estancias. Hay que aprovechar el momento porque, visto lo visto, cualquier día llega el Madoff de turno y te hace un roto en la camisa.

Por cierto, este personaje, autor de uno de los mayores fraudes de la historia, ha evitado dormir en la cárcel pagando una fianza de 10 millones de dólares poniendo como aval dos de sus casas. Curioso, ¿no?, algunos hogares se convierten en prisiones para muchos honrados propietarios y otros sirven de pasaporte hacia la libertad para delincuentes globales. El mundo al revés.

Javier Díaz Murillo

¿Quién dijo que en España no hay hipotecas basura?

Días atrás escribí un post en el que se explicaban las diferencias entre las concesiones de hipotecas en EE UU y en España. Pues bien, he encontrado un artículo que muestra una realidad bien distinta. Cierto es que los casos que se exponen en el reportaje son extremos, pero es interesante saber que aquí también se conceden hipotecas basura, aunque a menor escala. Pero no dejan de existir.

http://www.elpais.com/articulo/sociedad/dinero/era/gratis/elpepisoc/20081208elpepisoc_1/Tes

He aquí los estractos del texto más significativos:
"El crecimiento de los préstamos de los últimos diez años, la mayor competencia entre entidades, la abundante liquidez y la ampliación de la red de sucursales bancarias hizo que se relajaran las condiciones para conceder créditos. Aumentó el porcentaje del precio de la vivienda que financia el banco y los plazos de devolución del préstamo". Es un extracto del duro informe sobre el sistema financiero español de Standard & Poor's.
De fondo late el debate sobre la responsabilidad de bancos y cajas. Éstos, como no podía ser de otra forma, achacan el repunte de la morosidad a la coyuntura económica y afirman que nadie había previsto una situación tan complicada como la actual.
En el otro bando, analistas como el catedrático José García Montalvo replican que las entidades se vieron arrastradas por el sueño de que la escalada de los precios de la vivienda no tendría fin. Así se generó un juego de expectativas perversas en el que lo recomendable era prestar dinero, aunque fuera a clientes poco solventes. Si no podían pagar, siempre tendrían la opción de vender el piso a un precio mayor. Pero el violento estallido de la burbuja inmobiliaria ha acabado con este razonamiento.
Frente a estos datos, chocan las declaraciones de banqueros, políticos y -también hay que decirlo- periodistas que alababan la bondad de los criterios que han seguido las entidades españolas en la concesión de préstamos. La que hizo la ahora ministra de Defensa cuando estaba al frente de Vivienda es sólo un ejemplo. "Los españoles nos hemos endeudado con cabeza y los bancos nos han dado créditos con cabeza. No nos hemos endeudado por encima de nuestras posibilidades", decía Carme Chacón.
5.000 emigrantes han denunciado a través de la asociación AESCO que recibieron créditos en los que se avalaban unos a otros, práctica que no siendo ilegal flota en el limbo de la alegalidad.Las denuncias afectan a casi todas las entidades financieras: Caja Madrid, Caixa Catalunya, Ibercaja... Los bancos, muy reacios a hablar del tema, niegan la mayor. "No hemos recibido ninguna demanda sobre avales cruzados. Caja Madrid no acepta esta práctica", responden en la entidad madrileña. Fuentes financieras explican que estas prácticas se han podido dar porque lo más importante para las entidades es la garantía real, la que da el bien hipotecado. La garantía personal, la del avalista, sería un añadido por si acaso, pero no el fundamental. "Lo vital es que el dinero prestado no supere el 80% de la tasación". El problema es que en los años del boom del ladrillo muchas entidades también se saltaron esta regla de prudencia. Incluso se llegó a superar el 100% de la tasación.
"Aquí las entidades tienen que gestionar cada préstamo que da. En cambio, en EE UU el que lo origina es distinto del que lo administra. Al no asumir el riesgo, se incentivaba la concesión de créditos a todo el mundo. Y en España no existe sólo la garantía por la vivienda, sino que el cliente garantiza la deuda con todo su patrimonio".

Patricia Molina Martínez

La vivienda se adelanta en las rebajas

Aunque sea por hacer publicidad, ya aparecen noticias que hablan de rebajas hasta del 20% en el precio de la vivienda. A partir de ahora la crisis de la vivienda se hace palpable al público de una manera grata para quien quiera comprar. Con que haya uno que venda más barato, todos los demás vendedores seguirán rebajando el precio de su inmueble. Y más aún lo harán porque el comprador de ahora se esperará a que sigan bajando para comprar más barato. Esta situación se veía venir, pero el momento ideal de comprar una vivienda aún está por llegar. Tal vez el próximo verano sea la época idónea.
Si nos damos un paseo por idealista.com se pueden ver ofertas tan sorprendentes como las siguientes:

Piso por 190.000 € en Goya (Madrid)

Ático con terraza por 396.000 € en la misma zona


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María José Ramos

Diferencias entre el mercado inmobiliario estadounidense y el español

La crisis inmobiliaria ha calado en todos los países, pero sus efectos no se producen de la misma manera. Existen distintos hechos que marcan la particularidad propia de cada lugar afectado. Por ejemplo, la garantía de una vivienda en Estados Unidos es la propia vivienda. Da igual que no puedas pagarla. Vas al banco que te ha prestado dinero y le devuelves las llaves. Ningún bien personal ejerce de aval. Por eso todo el mundo, hasta aquellos que no tenían ingresos ni patrimonio, pudieron acceder a una vivienda. Los bancos que otorgaban las hipotecas, y ahí se equivocaron, pensaron que el precio del activo (la casa) seguiría subiendo y que, aunque hubiera algunos clientes que no podrían pagar, al final la casa garantizaba el riesgo. Si era necesario estar dos años de carencia, no pasaba nada. El drama empezó aquí. He aquí las archiconocidas "hipotecas subprime" o hipotecas basura.
En España y gran parte de Europa para acceder a una hipoteca hay que desnudarse financieramente. Debes presentar todo tipo de justificantes y comprobantes sobre tus estados financieros. Las entidades fueron excesivamente laxas al ir al límite en la valoración del nivel de ingresos de los solicitantes y en las facilidades otorgadas; pero, al final del día, si alguien no cumple el pago, responde con todos sus bienes y el de su avalista, aparte de la vivienda. En España, por ejemplo, no se ha podido dar el caso de que accedieran a hipotecas las personas más desfavorecidas o gente con ingresos muy bajos. De ahí que, por ejemplo, haya tanta campaña promoviendo viviendas sociales.
Es de esperar que una de las decisiones que tome el Gobierno español, tras consultar con el Banco de España y otros organismos, sea cómo fiscalizar el nuevo sistema hipotecario. Posibilidades tiene muchas: desde la más liberal (dejar que las entidades sigan compitiendo libremente y que sea el mercado del dinero el que ajuste las tasas y mantenga viva la competencia) hasta el más controlador (establecer límites infranqueables en cada uno de los aspectos que definen el otorgamiento de una hipoteca). Este último caso impediría, de entrada, cerrar el mercado hipotecario a muchas unidades familiares.
Y se puede pedir un término medio. ¿Por qué no? A lo mejor se hace menos negocio, pero de eso ya hemos tenido un rato y estamos cansados. Un sistema mixto es posible. Aristóteles decía que la virtud se encuentra en el punto medio de todas las cosas.

Patricia Molina Martínez

El euríbor ya se encuentra por debajo del 3,7%

Finalmente y como estaba previsto, el euríbor ha descendido hoy hasta situarse por debajo del 3,7%, lo que no ocurría desde septiembre de 2006. Sin embargo, el presidente del Banco Central Europeo, Jean - Claude Trichet, ha explicado que el indicador sigue todavía "demasiado elevado". Así, tras dos meses con descensos que no han cesado, la media mensual del euríbor se encuentra en el 3,8%.

En su comparecencia ante el Parlamento Europeo, Trichet ha explicado que el BCE no sólo ha recortado los tipos de interés en la zona euro, sino que también ha decidido aumentar algunas medidas para refinanciar a los bancos, con el objetivo de lograr bajar los tipos interbancarios y que se normalicen los créditos.

Mientras el euríbor sigue bajando, cada vez son más las empresas inmobiliarias que se ven obligadas a presentar concurso de acreedores en esta situación de crisis; las últimas lo han hecho el 8 de diciembre. Se trata de tres filiales de la inmobiliaria catalana Inbesos: Inbesos Ocio, About Golf y Nalcar, que han suspendido pagos como consecuencia de una posible fusión del grupo Inbesos con la constructora Horcona, según han anunciado los portavoces de Inbesos. Y es que la deuda de las tres filiales es de 22 millones de euros, lo que representa el 2,5% de lo que debe el grupo.

Carla Rifaterra

Panorama para llorar

En ocasiones resulta necesario echar un vistazo a nuestro alrededor para poder comparar y hacernos una idea más ajustada de nuestra situación. El español medio huye de los alquileres y en nuestro subconsciente colectivo todos anhelamos tener un piso en propiedad, cómo si eso nos librara de los avatares del mercado o nos hiciera inmunes a las crisis. Pero en Europa existen otras formas de habitar y de pensar. Merece la pena echarles un vistazo.

Cada país tiene sus particularidades, a saber: densidad de población, recursos económicos, políticas sociales, extensión del territorio, accidentes geográficos...Sí, muchos condicionantes que hacen que las comparaciones no sean del todo justas. No obstante, cuando una idea es buena suele saltar las fronteras sin tener en cuenta la idiosincrasia de los pueblos o sus dificultades estructurales, simplemente se implantan porque son prácticas, eficaces o porque a otros se les ocurrió primero.

Por ejemplo, en Austria la vivienda protegida se asume como algo normal, un derecho inalienable del ciudadano. Así, si comparamos a su capital, Viena, con Madrid, salimos perdiendo por goleada. El contraste es brutal: 1,6 millones de vieneses disponen de 220.000 pisos de protección oficial mientras que los madrileños apenas suspiran por 25.000 pisos oficiales para una población de más de seis millones de personas. La edad media de emancipación en la capital austriaca es de 23 años frente a los 34 de Madrid.

En Alemania, más del 57% de la población duerme de alquiler frente al 7% de los españoles que eligen esta opción. Esto se debe a que en el país germano la legislación favorece al inquilino y sus políticas sobre el suelo siempre han sido responsables. Y eso sin olvidar que hablamos de una nación con más de 82 millones de habitantes y tienen que repartirse un territorio de menor tamaño que el nuestro.

En cuanto al precio del suelo, deberíamos fijarnos en las políticas del gobierno belga que han dejado el metro cuadrado a menos de 2.500 euros, o en otras palabras, más bajo que en Portugal, Ucrania, Rumanía y la mitad que en España. Los mandatarios belgas no han dejado espacio a la especulación urbanística. En nuestra defensa podríamos alegar que en ciudades como París es normal pagar hasta 300.000 euros por 46 metros cuadrados habitables, sí, carísimo, pero olvidaríamos un detalle importante: allí el poder adquisitivo es superior al nuestro.

Los trabajadores españoles ganan un 34% menos en términos absolutos que la media de la Unión Europea, según un informe de Adecco. Es fácil imaginar que en una España de mileuristas y con los precios de las viviendas tanto o más caras que en las grandes potencias, salgamos muy mal parados en la comparación. Podríamos seguir con otros países, pero de momento lo vamos a dejar aquí antes de que alguien empiece a llorar.

Javier Díaz Murillo

El principio del fin inmobiliario

Dicen que cuando es martes uno no debe ni casarse ni embarcarse. Desde luego, en el día de hoy, más que nunca no está la cosa para ninguna de las dos actividades. Wall Street ha abierto esta mañana con pérdidas del 7,7% pero en España algo nos toca más de cerca y es el desplome de la inmobiliaria Metrovacesa. Hoy es un día que recordarán bien las inmobiliarias. Probablemente Metrovacesa represente el principio del fin, de ese final que es el hoyo profundo en que se verán las inmobiliarias en el próximo año.
Hay que saber ganar, pero cuando se juega y una racha buena se alarga, parece que la forturna no cabará nunca. Hay que saber perder. Pero lo más importante es saber a tiempo que también se puede perder. Y si no que se lo digan a las familia catalana Sanahuja, que poseía el 80,1% de Metrovacesa y ahora pasará a tener sólo el 28%. Sin duda, esta familia llevará para siempre el día de hoy en su memoria.

Aquí tenéis un video donde la propia Metrovacesa introducía el sentir del cliente ante las dificultades que supone pagar una hipoteca.

Noticia Metrovacesa

María José Ramos

Existen ideas que deberían copiarse

El Royal Bank of Scothland dará seis meses de respiro a los hipotecados. Ello supone que se doblará el plazo mínimo para embargar una vivienda por impago.

En un artículo publicado hoy en el Financial Times, el director del RBS, Stephen Hester, afirmó que el banco es "consciente de que mucha gente se enfrenta a la ansiedad" al cumplir con el pago de su hipoteca en el actual clima de crisis económica.

Entonces, cabe preguntarse: ¿Por qué los demás bancos no siguen este ejemplo? ¿Por qué las medidas que benefician al banco y al ciudadano a la misma vez no se contemplan? Porque algunos pretenden hacer doble negocio, claro. Caixa Catalunya prefiere aparentar otorgar medidas de gracia comprando la vivienda al hipotecado y arrendárselo hasta que pueda hacer frente de nuevo a la hipoteca. Lo que comenté en su momento, hacer dos negocios a la par: una hipoteca y un alquiler de piso.

El caso del RBS es bien distinto. Se prorrogan los plazos de embargo de vivienda por impago, algo que supone un respiro al deudor. En principio puede parecer una medida no tan satisfactoria, ya que sólo se aplaza el pago, pero por lo menos, no esconde detrás un negocio lucrativo, como hace Caixa Catalunya, donde la medida produce desigualdad entre el banco, que ya se ha dicho que se lucra doblemente. En el caso RBS, la medida es más discreta, pero tanto el banco como el deudor aparecen beneficiados por igual; éste último gana tiempo para poder resolver su deuda, mientras que el Banco se asegura con este plazo prorrogado que le paguen.

Está visto y comprobado que se puede hacer negocio sin invadir las posibilidades económicas del otro. O si no, que se lo digan al "Pocero bueno".

Patricia Molina Martínez

http://www.elpais.com/articulo/economia/Royal/Bank/of/Scotland/dara/meses/respiro/hipotecados/elpepueco/20081201elpepueco_3/Tes